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28.09.2011

IVD: Bundesweit nur moderater Preisanstieg bei Wohnimmobilien

Wohnungen 2,3 Prozent teurer als vor einem Jahr • Preise liegen durchweg wieder auf dem Niveau vor der Wirtschafts- und Finanzkrise

Trotz der vitalen Nachfrage und der hohen Aufmerksamkeit für Immobilien in der Öffentlichkeit sind die Preise für Wohneigentum deutschlandweit nur moderat gestiegen. Der Quadratmeterpreis für eine Wohnung mit mittlerem Wohnwert liegt in Deutschland gegenwärtig bei 979,61 Euro, das sind 2,3 Prozent mehr als im Jahr 2010. „In den Großstädten fallen die Preissteigerungen weit deutlicher aus“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. „So sind in Städten mit 250.000 – 500.000 Einwohner die Preise um 5,5 Prozent und in Städten über 500.000 Einwohner um 4,4 Prozent gestiegen. In den Mittel- und Kleinstädten sind die Preise nur um drei Prozent angewachsen.“

Immobilienkäufer finden in dem heutigen Markt nach Einschätzung des IVD ein sehr gutes Marktumfeld vor. Die historisch niedrigen Zinsen und das weiterhin günstige Preisniveau von Wohnimmobilien sprechen für den Kauf von Wohnimmobilien. „Der Goldpreis bewegt sich auf Höchstniveau mit der Gefahr starker Kursschwankung. Dagegen befinden sich die Wohnimmobilien deutschlandweit unterhalb des langfristigen Preisniveaus. „Wer heute Immobilien kauft, erwirbt diese nicht in einer Preisblase“, stellt Schick fest.

Die regionalen Wohnungsmärkte sind dabei durchaus differenziert zu betrachten. In München wird für den Quadratmeter einer Eigentumswohnung mit mittlerem Wohnwert das 2,4-Fache des Bundesdurchschnitts erzielt, in Stuttgart fast genau das Doppelte. Die Städte mit der höchsten Steigerungsrate gegenüber dem Vorjahr sind Kassel (+ 18 Prozent), Karlsruhe (+ 15 Prozent), Bremen und Krefeld (+ 14 Prozent), Passau und Konstanz (+ 12 Prozent). Unter den Großstädten nimmt Hamburg mit einer Zunahme von 9,4 Prozent die Spitzenstellung ein, gefolgt von Berlin (+ 8 Prozent) und Bremen (+ 7,1 Prozent). „Im Segment der Eigentumswohnungen gilt die Faustregel: Je höher der Wohnwert und je größer die Stadt, desto höher die Preissteigerungen. So haben in den Großstädten die Preise für Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert um 6,4 Prozent zugelegt“, sagt Schick. „Der Umkehrschluss dieser Regel lässt sich am deutlichsten im 10-Jahresvergleich für Eigentumswohnungen mit mittlerem Wohnwert im kleinstädtischen und ländlichen Bereich nachvollziehen: Dort liegen die aktuellen Preise um 30 Prozent niedriger als noch vor zehn Jahren.“

Eigentumswohnungen Neubau

Bei Neubau-Eigentumswohnungen ist eine ähnliche Entwicklung zu beobachten. Die Preise für neu gebaute Eigentumswohnungen mit mittlerem Wohnwert liegen um 2,7 Prozent höher als im Vorjahr. Im Segment „guter Wohnwert“ liegt die Steigerungsrate bei 3,3 Prozent. Für einen Quadratmeter beläuft sich der aktuelle Durchschnittspreis auf 1.867 Euro. „Anders als im Segment der Bestandswohnungen übertrumpfen bei den Neubau-Wohnungen die Steigerungsraten in den Mittelstädten (50.000 – 250.000 Einwohner) die in den Großstädten“, so Schick. In Städten wie Schwerin, Trier, Jena, Ulm und Krefeld liegen die Preise für Neubauwohnungen mit mittlerem Wohnwert um elf bis 14 Prozent über denen des Vorjahres. „Dies dürfte auf einen Nachholeffekt sowohl bei der Nachfrage als auch bei der Bautätigkeit zurückzuführen sein. Wurde in den vergangenen Jahren in Mittelstädten wenig gebaut, hat die anziehende Nachfrage zu einem Anziehen des Neubaus und zu steigenden Preisen geführt“, erläutert Schick.

In den Großstädten sind die Preise insbesondere im High-End-Bereich angestiegen. „Die Nachfrage nach neu gebauten Eigentumswohnungen mit gutem und sehr gutem Wohnwert ist seit geraumer Zeit eine Domäne der Großstädte und spiegelt den Trend zur Rückkehr in die Stadt wider“, sagt Schick. Hohe und höchste Ausstattungsmerkmale kennzeichnen dieses Marktsegment und die Nachfrage nach diesen Wohnungen. Die Preiszuwächse bewegen sich zwischen 5,8 Prozent (guter Wohnwert) und 3,2 Prozent (sehr guter Wohnwert). Die Quadratmeterpreise für Wohnungen dieser Segmente liegen gegenwärtig bei 2711 Euro (guter Wohnwert) und 3481 Euro (sehr guter Wohnwert).

Einfamilienhäuser

Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit mittlerem Wohnwert kostet in Deutschland derzeit 199.824 Euro, das sind 1,2 Prozent mehr als im Vorjahr. „Damit liegt der Einfamilienhaus-Sektor voll im Trend – denn die Preise für Wohneigentum sind in allen Objekt- und Wohnwert-Kategorien und in allen Lagen im Laufe der zurückliegenden zwölf Monate gestiegen“, so Schick. Je größer die Stadt, desto deutlicher verlief der Preisanstieg. In Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern sind Steigerungen von 2,6 Prozent zu beobachten. Blickt man dagegen auf den 10-Jahresvergleich, so haben sich die Preise in diesem Segment ausschließlich um 1,5 Prozent nach oben bewegt.

„Trotz der im Vergleich zum Vorjahr gestiegenen Preise, die auch im ländlichen Raum zu erzielen sind, konnte der Preisrückgang der vergangenen zehn Jahre noch nicht vollständig kompensiert werden“, erklärt Schick. Im 5- beziehungsweise 10-Jahresvergleich liegen die Preise für Einfamilienhäuser mit mittlerem Wohnwert um acht beziehungsweise elf Prozent unter dem Niveau von 2006 beziehungsweise 2001. „Die aktuell erzielbaren Preise sind vergleichbar mit denen in den Jahren 2004 bis 2007, also vor der Wirtschafts- und Finanzkrise“, so Schick weiter.

Die Preise in den großen Städten hingegen behaupten sich auch im 10-Jahresvergleich. Sie liegen um 1,5 Prozent höher als vor zehn Jahren. Die Stadt mit den höchsten Preisen für ein Einfamilienhaus mit mittlerem Wohnwert ist mit 570.000 Euro München, gefolgt von Bad Homburg (480.000 Euro), Stuttgart (460.000 Euro) und Frankfurt/Main (410.000 Euro). Ebenfalls unter den Top-Ten der Städte mit den höchsten Preisen für Einfamilienhäuser sind Wiesbaden (390.000 Euro), Düsseldorf (370.000 Euro), Heidelberg (370.000 Euro), Freiburg (349.000 Euro), Ingolstadt (340.000 Euro) und Bonn (325.000 Euro).

Reihenhäuser

Ein Reihenhaus mit mittlerem Wohnwert kostet in Deutschland derzeit 158.620 Euro, das sind 1,4 Prozent mehr als im Vorjahr. „Die Spreizung der Preise für Reihenhäuser ist sehr stark“, sagt Schick. „Im ländlichen Raum sind sie gegenüber dem Niveau von vor zehn Jahren um 12,1 Prozent zurückgegangen, in Städten mit 250.000 bis 500.000 Einwohnern sind sie im gleichen Zeitraum um 6,6 Prozent gestiegen.“ Dementsprechend sind die Preise für Reihenhäuser in den Städten häufig um ein Vielfaches höher als der Bundesdurchschnitt, allen voran München, wo man mit 430.000 Euro für ein Reihenhaus mehr als das 2,5-Fache bezahlen muss, und Heidelberg, wo die Preise im Vergleich zum Deutschland-Schnitt mit 313.000 Euro fast doppelt so hoch sind. Das Ranking der Preisveränderungen führt bei den Reihenhäusern Mannheim an, wo ein Reihenhaus 2011 gut 15 Prozent mehr kostet als 2010. Auch in Dresden (+ 13 Prozent), Koblenz (+12 Prozent), Paderborn und Ingolstadt (+ 9 Prozent) haben die Preise in den zurückliegenden zwölf Monaten überdurchschnittlich angezogen.

Steigende Wohnungsmieten im Bestand

Die Preissteigerungen sind auch bei Wohnungsmieten zu beobachten. 4,96 Euro pro Quadratmeter beträgt die Neuvertragsmiete für eine Altbauwohnung (vor 1948 errichtet) mit mittlerem Wohnwert im Bundesdurchschnitt – das sind 2,9 Prozent mehr als im Vorjahr. Dies stellt einen moderaten Preisanstieg dar, da die Inflationsrate im gleichen Zeitraum ebenfalls bei 2,4 Prozent lag. Für Wohnungen ab Baujahr 1949 beläuft sich die Quadratmetermiete auf 5,45 Euro (+ 2,1 Prozent). „Die Neuvertragsmieten für Wohnungen in Deutschland steigen kontinuierlich und nahezu flächendeckend an“, stellt Schick fest. In den Großstädten haben sich die Steigerungsraten auf 5,8 (Baujahr bis 1948) und 3,8 Prozent (Baujahr nach 1949) hochgeschraubt, aber auch in den Städten mit maximal 50.000 Einwohnern sind um 2,8 beziehungsweise 2,1 Prozent höhere Mietpreise zu beobachten. Sogar im ländlichen Raum und in Städten mit weniger als 30.000 Einwohnern haben sich die Mieten im Vergleich zum Vorjahr um 1,1 beziehungsweise 1 Prozent erhöht. Im Ranking der Flächenstaaten schneiden die Bundesländer Niedersachsen und Bayern mit Steigerungsraten von 4,9 beziehungsweise 3,9 Prozent über dem Bundesdurchschnitt ab, wohingegen sich in Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein die Mieten im Vergleich zum Vorjahr sogar reduziert haben (- 2,3 beziehungsweise - 0,8 Prozent).

Wohnungsmieten Neubau

Auch im Neubaubereich sind steigende Mieten zu beobachten. Die Steigerungsraten fallen allerdings niedriger aus. Das Plus für Neubau-Mieten (mittlerer Wohnwert) beläuft sich in Großstädten auf 2,8 Prozent und im ländlichen Raum auf 1,2 Prozent. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Neubauwohnungen beträgt derzeit 6,6 Euro pro Quadratmeter.
Im 10-Jahresvergleich haben die Mieten in den Großstädten um fast 20 Prozent zugelegt, im ländlichen Bereich um immerhin 4,5 Prozent. Dieses Gefälle ist auf die Höchstpreise zurückzuführen, zu denen die (großen) Städte Bauland für den Geschosswohnungsbau verkaufen. Hohe Baulandpreise und steigende Kosten für Baumaterial und die Erstellung von Wohnungen lassen sich nur dann auffangen, wenn auch marktgängige Mieten erzielt werden können“, erläutert Schick. „Anderenfalls entscheidet sich kein privater Bauherr für die Errichtung von neuen Wohnungen.“ Die erzielbaren Mieten in Lagen mit gutem und sehr gutem Wohnwert korrespondieren dementsprechend mit der Nachfrage und den Preisen für neu errichtete Eigentumswohnungen.

(Quelle: Immobilienverband IVD Nord)

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