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21.06.2012

IVD: Immobilienmarkt Hamburg - Aufwärts ohne Ende? Warum trotz weiterer Preisanstiege am Hamburger Wohnungsmarkt keine Blase droht!

Nach deutlichen Preiserhöhungen in allen Immobilien-Segmenten Hamburgs im Vorjahr flacht die Preiskurve nach oben leicht ab – Weiter hohe Nachfrage und knapper werdende Angebote prägen allerdings auch 2012 den Markt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.

Hamburg, 21.06.2012 – Im IVD Nord-Immobilienpreisspiegel 2011 haben wir bereits darauf hingewiesen: „Die Hamburger Immobilien-Preise haben sich im 20 Jahres-Vergleich nur leicht verteuert“. Das gilt für das neue Berichtsjahr 2012 umso mehr. Aufgrund umfangreicher Marktrecherchen, die sich auf Zahlen Hamburger IVD-Mitgliedsunternehmen stützen, ist Hamburg von einer Preisblase weit entfernt. Bis auf einzelne Preisspitzen ist der Preisanstieg mittlerweile moderater als in 2011.

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in Hamburg und dem nahen Umland bleibt weiter hoch. Neben Inflationsängsten der Bürgerinnen und Bürger wirken Turbulenzen an den Finanzmärkten und die günstigen Hypothekenzinsen als nachfragesteigernd. Vor allem Altbauwohnungen – und hier gerne Objekte aus der Jahrhundertwende – sind bei Käufern und Mietern sehr begehrt. Größeres Angebot und weniger Nachfrage konzentrieren sich auf Wohnungen im Bestand aus der Nachkriegszeit.
Von einer Blase wird nur im Segment der Wohnimmobilien spekuliert, Hamburg ist als Metropole immer wieder genannt, auch aufgrund der weiter auseinander gehenden Schere zwischen knappen Angeboten in guten Lagen und großer Nachfrage. Schon allein die restriktive Vergabe von Krediten (Basel II und III) spricht jedoch in ganz Deutschland gegen eine solche Blasenbildung. Zur Definition: Wesentliches Merkmal einer Blasenbildung ist dabei ein Anstieg der Immobilienpreise unabhängig von objektspezifischen Kriterien. Die Begrifflichkeit der Immobilienblase impliziert das zwingend erfolgende Ende der Preisentwicklung durch einen abrupten, flächendeckenden Preisverfall. Beides entspricht nach Meinung des IVD Nord – von einzelnen Übertreibungen abgesehen – in Hamburg nicht der Realität.

Die Finanzierungskonzepte sind, wie genannt, generell sehr konservativ ausgerichtet und erfordern einen ausreichenden Einsatz von Eigenkapital von in der Regel mindestens 20-30 Prozent. „Für Hamburg ganz entscheidend ist die Tatsache, das der Anteil an Mieterhaushalten traditionell hoch bei etwa 78 Prozent liegt,“ so Axel Kloth, Vorsitzender des IVD Nord. Hinzu komme, dass viele Käufer gerade hochwertiger Objekte oftmals gar nicht oder wenig finanzieren müssen. Die Immobilie allgemein und speziell der Immobilienstandort Hamburg gelten in dieser Marktsituation mehr als ohnehin schon als „sicherer Hafen“.

Der Markt für Einfamilienhäuser

Zum Markt für Einfamilienhäuser im Einzelnen: Die Verkaufspreise für freistehende Einfamilienhäuser und Reihenmittelhäuser sind im Vergleich zum Vorjahr insgesamt moderater gestiegen. Die Preise für Einfamilienhäuser und Reihenmittelhäuser mit einfachem und mittlerem Wohnwert, d.h. in einfachen und normalen Lagen, in einfacher bzw. mittlerer Bausubstanz und Ausstattungsqualität, sind im Vergleich zum Vorjahr um drei bis fünf Prozent gestiegen, Objekte in guten und sehr guten Lagen hingegen um fünf bis sieben Prozent.

Ein freistehendes Einfamilienhaus mit gutem Wohnwert (ca. 150 Quadratmeter Wohnfläche,  inkl. ortsüblich großem Grundstück und Garage) kostet in Hamburg durchschnittlich rund 450.000 Euro und ist damit rund sieben Prozent teurer als noch im Vorjahr. Ein typisches Reihenmittelhaus in vergleichbar guter Lage und Ausstattungsqualität (ca. 120 Quadratmeter Wohnfläche, inkl. objekttypisch großem Grundstück ohne Garage) kostet durchschnittlich 300.000 Euro und hat sich um rund 5,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr verteuert

Der Markt für Eigentumswohnungen

Der starke Zuspruch der Vorjahre nach Eigentumswohnungen hält an. Zwar erreichen die Nachfrage und die entsprechenden Preissteigerungen nicht mehr das Niveau des Vorjahres, allerdings liegen  die aktuellen Preissteigerungen noch zwischen 5,5 und 8 Prozent. Selbst schwierige Lagen finden momentan meist problemlos Käufer, was sich in deutlichen Preissprüngen widerspiegelt

Einfache Objekte in einfachen Lagen werden erst seit dem Jahr 2010 wieder verstärkt verkauft. „Hier verzeichnete der IVD Nord im Vorjahreszeitraum (2010/2011) seinerzeit zwar Preissteigungen von über 20 Prozent; ein direkter Vergleich zu den Vorjahren ist in diesem Segment allerdings nicht möglich, da in den vergangenen Jahren kaum nennenswerte Verkäufe stattgefunden haben“, so Axel Kloth. Aktuell beträgt der Preisanstieg in diesem Marktsegment für Eigentumswohnungen (einfacher Wohnwert) immer noch 5,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Auch bei Objekten im mittleren und guten Segment sind die Preise für Wohneigentum auf der Etage aktuell gestiegen, und zwar um rund sechs bis acht Prozent. „Mit Ausnahme der letzten zwei/drei Jahre ist diese aktuelle Preissteigerung im langjährigen Vergleich (20 Jahre) immer noch ein vergleichsweise hoher Wert“, erklärt Kloth. Bei den wenigen Neubau-Objekten in guten und sehr guten Lagen seien Preisanstiege von rund sieben Prozent zu verzeichnen. Vereinzelt sind deutlich höhere Preissteigerungen im Eigentumswohnung-Neubaubereich ermittelt worden. Allerdings ist die Zahl der Abschlüsse in diesem Segment, durch den geringen Neubauanteil, hier generell gering.

Der Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnung mit gutem Wohnwert (bezugsfrei, 3 Zimmer, 80 Quadratmeter Wohnfläche, gute Lage, gute Ausstattungsqualität) liegt in Hamburg momentan bei 2.400 Euro pro Quadratmeter. Das bedeutet gegenüber 2011 ein Anstieg von 7,6 Prozent. Hamburg liegt preislich damit für Eigentumswohnungen im oberen Segment. Im Bundesdurchschnitt ermittelte der IVD Quadratmeterpreise von rund 1.300 Euro für Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert aus dem Bestand.

Auch bei den erzielten gewichteten Spitzenpreisen liegt die Hansestadt bundesweit ganz vorn: Bis zu 10.000 Euro pro Quadratmeter werden in der Elbmetropole in Toplagen gezahlt. Vereinzelte Kauffälle gehen auch bis 15.000 Euro pro Quadratmeter.

„Der noch in 2010/2011 deutlichere Preisanstieg für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in der Hansestadt um durchschnittlich knapp acht Prozent bzw. rund zwölf Prozent (Durchschnittswert über alle Wohnwerte) flacht zudem in 2012 zunehmend ab mit rund vier und sieben Prozent. Umso mehr relativiert sich die Preiskurve. „Hamburg hat bei Eigentumswohnungen nach Feststellung der IVD Researchabteilung gerade einmal wieder das Preisniveau von Mitte der 90er Jahre erreicht“, so Kloth. Im Bereich der Einfamilienhäuser liege man preislich nur knapp über dem Niveau von 2001.

Anlegerinteresse für Zinshäuser weiter stark

Das hohe Interesse von Anlegern an Zinshäusern (Mehrfamilienhäuser zur Kapitalanlage) in guten bis sehr guten Lagen hält weiter an. Die Preise liegen hier mittlerweile in den begehrten Top-Lagen bis zum 23-fachen der mit dem Objekt erzielten Jahres-Nettokaltmiete. Damit scheint aber nun der Preiszenit für das laufende Jahr nahezu erreicht zu sein.

Der Anstieg der Ertragsfaktoren bei Zinshäusern in sehr guten Lagen betrug seit dem Jahr 2008 bis heute rund 17 Prozent. Auffällig ist, dass laut Gutachterausschuss im Gegensatz zu 2010 in 2011 mit weniger Objekten insgesamt mehr Umsatz gemacht wurde. Mit über 900 Mio. Euro an Verkaufserlösen ist dies die dritthöchste Umsatzquote nach den Boomjahren 2006/2007. Vor allem Mehrfamilienhäuser  in der Einstiegsklasse mit Preisen bis zu etwa 1 Mio. Euro waren stark nachgefragt. Viele private Anleger nutzen ein Invest zur persönlichen Altersvorsorge. „Unter den Top-20-Standorten in Deutschland liegt Hamburg an zweiter Stelle“, sagt Axel Kloth.

Im Durchschnitt sind die Multiplikatoren für Zinshäuser in der Hansestadt aus der Vorkriegszeit aktuell um knapp drei Prozent gestiegen; Zinshäuser aus der Nachkriegszeit um knapp zwei Prozent. 
„In mittleren Lagen (z.B. Barmbek, Stellingen) ist 16fach die Regel und in guten Lagen (z.B. Eimsbüttel, Hohenfelde) geht es beim 18fachen erst los. Spitzenlagen (z.B. Ottensen, Rotherbaum) beginnen beim 21fachen.“ Nach Aussage der Hamburger IVD Zinshausexperten wird die Objektsuche und Objektauswahl jedoch zunehmend komplexer. Die weitere Entwicklung am Zinshausmarkt müsse eng mit der Zinsentwicklung und den Anforderungen an energetische Maßnahmen zu sehen sein. Die aktuelle Marktsituation führe bei manchen Eigentümern auch zu Verkaufsüberlegungen. Zudem sind auch die seit zwei bis drei Jahren gemiedenen Investmentalternativen wie Aktien für Anleger wieder attraktiver.

Prognosen für das Jahr 2012 gehen unverändert von einem Wirtschaftswachstum von 0,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr aus. Die Elbmetropole Hamburg ist dabei für Selbstnutzer und Anleger am bundesweiten Immobilienmarkt erste Wahl. Das Verschieben des nationalen wie internationalen Anlegerfokus von Büro- auf Wohnimmobilien treibt hier vereinzelt Preisblüten gerade am Zinshausmarkt. Kloth warnt jedoch: „Der langfristige Blick über den Preisverlauf der letzten 20 Jahre auf die Immobilien-Marktdaten zeigt, dass in vielen Immobiliensegmenten aus dem Boom inflationsbereinigt bestenfalls leichter Preisanstieg wird.“

Die Immobilienexperten des IVD Nord erwarten auch für die kommenden Monate eine unverändert hohe Immobiliennachfrage. Wohnen im Eigentum bleibt attraktiv für Selbstnutzer, vorausgesetzt die gute wirtschaftliche Entwicklung hält an. Sinkende Arbeitslosigkeit und insgesamt  auch „gefühlte“ positive Zukunftsaussichten, noch dazu kombiniert mit steigenden Mieten, Inflationsangst und im Langfristvergleich immer noch niedrige Zinsen, sind der Motor für private Investitionen in das Wohneigentum.

Damit hält auch der Trend zum innerstädtischen Wohnen weiter an. Die gute Nachricht: Hamburg ist eine begehrte und somit wachsende Stadt, die Anzahl der Haushalte und der Einwohner insgesamt wächst. Hamburg teilt sich dabei allerdings in stark und weniger stark nachgefragte Stadtteile auf. Neben dem Wohnungsneubau ist die gezielte Weiterentwicklung bestehender Stadteile eine wichtige Aufgabe für alle Beteiligten. Der IVD Nord wird diese Thematik auch im Rahmen des „Bündnisses für Wohnen in Hamburg“ verstärkt einbringen.

Entwicklung der Verkaufspreise:

Für freistehende Einfamilienhäuser
(Gesamtobjektpreis inkl. ortsüblich großem Grundstück und Garage; bezugsfreie Objekte aus dem Bestand, kein Neubau)
mittlerer Wohnwert:      2011: 295.000 Euro    2012: 310.000 Euro     Veränderung: + 5,1 %
guter Wohnwert:           2011: 420.000 Euro    2012: 450.000 Euro     Veränderung: + 7,1 %
sehr guter Wohnwert:   2011: 800.000 Euro    2012: 835.000 Euro     Veränderung: + 4,4 %


Für Eigentumswohnungen (aus dem Bestand; kein Neubau)
(Verkaufspreis in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, ca. 3 Zimmer, ca. 80 Quadratmeter, bezugsfrei)
mittlerer Wohnwert:      2011: 1.620 Euro    2012: 1.750 Euro     Veränderung: + 8,0 %
guter Wohnwert:           2011: 2.230 Euro    2012: 2.400 Euro     Veränderung: + 7,6 %
sehr guter Wohnwert:   2011: 3.400 Euro    2012: 3.600 Euro     Veränderung: + 5,9 %


Für Eigentumswohnungen - Neubau
(Verkaufspreis in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, ca. 3 Zimmer, ca. 80 Quadratmeter, bezugsfrei)
mittlerer Wohnwert:      2011: 2.320 Euro    2012: 2.500 Euro     Veränderung: + 7,8 %
guter Wohnwert:           2011: 2.930 Euro    2012: 3.150 Euro     Veränderung: + 7,5 %
sehr guter Wohnwert:   2011: 4.300 Euro    2012: 4.600 Euro     Veränderung: + 7,0 %


Für Zinshäuser (Entwicklung der Multiplikatoren)
Die Preise von Renditeimmobilien werden durch einen Multiplikator/ Ertragsfaktor ausgedrückt, da die Verkaufspreise als Vielfaches der mit dem Objekt erzielten Jahresnettokaltmiete angegeben werden (Relation zwischen Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete)
Fertigstellung bis 1948 (Altbau)                 2011: 15,1-fach    2012: 15,5-fach    Veränderung: + 2,7 %

Fertigstellung ab 1949 (Nachkriegsbau)  2011: 15,7-fach    2012: 16,0-fach    Veränderung: + 1,9 % 

(Quelle: Immobilienverband IVD)

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