Immobilienwert mit dem Ertragswertverfahren ermitteln

Wie viel ist eine vermietete Immobilie wert? Beim Ertragswertverfahren steht im Mittelpunkt, welche Erträge das Grundstück voraussichtlich erzielen kann. Das Verfahren wird häufig bei Mehrfamilienhäusern und gewerblich genutzten Immobilien angewendet. Hier erfahren Sie, welche Faktoren in die Berechnung einfließen und wie das Ergebnis einzuordnen ist.

Welche Faktoren zählen beim Ertragswert?

Wesentlich sind die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen. Von ihnen werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, die nicht auf Mieter umgelegt werden können. So ergibt sich der jährliche Reinertrag des Grundstücks. Zusätzlich fließen der Bodenwert, der örtliche Liegenschaftszinssatz und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes in die Wertermittlung ein.

Auch besondere Eigenschaften des Objekts können eine Rolle spielen. Dazu gehören zum Beispiel ein Instandhaltungsrückstand, ein ungewöhnlicher Mietvertrag oder andere wertbeeinflussende Umstände. Die Bewertung richtet sich nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung. (Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV))

Wie funktioniert die Berechnung?

Das Ertragswertverfahren betrachtet Boden und Gebäude zunächst getrennt. Der Bodenwert wird aus dem Grundstückswert abgeleitet. Für das Gebäude wird der Reinertrag um die rechnerische Bodenwertverzinsung bereinigt und anschließend über die Restnutzungsdauer kapitalisiert. Bodenwert und Gebäudeertragswert werden zusammengeführt; besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale können danach berücksichtigt werden.

Der Liegenschaftszinssatz bildet die marktübliche Verzinsung vergleichbarer Grundstücke ab. Bei ansonsten gleichen Voraussetzungen führt ein höherer Zinssatz in der Regel zu einem niedrigeren kapitalisierten Gebäudeertragswert. Die konkrete Höhe hängt jedoch von den objektspezifischen Daten und den örtlichen Marktverhältnissen ab.

Was sagt das Ergebnis aus?

Das Verfahren liefert einen nachvollziehbaren Wert auf Grundlage der erwarteten Erträge. Es ist eine von mehreren anerkannten Methoden der Immobilienwertermittlung. Je nach Objekt und verfügbarer Datengrundlage können auch das Vergleichswert- oder Sachwertverfahren geeigneter sein. Der ermittelte Wert ist deshalb immer im Zusammenhang mit der Immobilie und dem örtlichen Markt zu betrachten.

Sie möchten den Wert einer vermieteten Immobilie einschätzen lassen? Wir besprechen mit Ihnen, welches Bewertungsverfahren zu Ihrem Objekt passt. Nehmen Sie gern Kontakt mit uns auf.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.